豪宅“秒光” 土拍创历史 这座一线城市的楼市为何这样火爆?

2020-01-19 08:24:25 来源:每日经济新闻 作者:甄素静 游资是怎么抓涨停的?

  集政策“宠爱”于一身的深圳楼市,在2019年走出了独立行情。

  2019年初,深圳获二手房增值税减半、粤港澳大湾区规划等红包,8月份领中国特色社会主义先行示范区政策红包,“双11”发豪宅税调整红包……2019年,深圳一、二手住宅合计成交115033套,较2018年上升22.3%。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为,相较于其他一线城市稳中有降的行情,深圳楼市信心明显提升,交易量价稳中有升,一枝独秀政策利好频频远超预期,实属异军突起;粤港澳大湾区规划落地,中国特色社会主义先行示范区等赋予了深圳全新定位,使得深圳房地产市场更加互通互联。

  新房成交量创“深八条”后新高

  随着新房供应速度加快,2019年全市一手住宅网签量继续上升。据美联物业数据,2019年深圳新房项目共获得136次预售许可证,共新增预售85365套商品房,较2018年增加23.9%其中住宅的总获批套数为46509套,较2018年增加21.1%。不过,住宅获批套数占全市商品房总获批套数的比例稍下降至54%。

  住宅供应速度加快,同时新房成交同比大升。2019年深圳一手住宅成交37884套,同比2018年上升28.9%,总成交面积约372.45万平方米,创2016年10月“深八条”出台后成交新高,但仍未回到2014年、2015年高位水平。

  豪宅“秒光”,土拍创历史,这座一线城市的楼市为何这样火爆?

  数据来源:美联物业全国研究中心、深圳市住建局

  从月度走势来看,除了春节月为传统淡季以外,2019年其余月份的成交量基本在2500~5000套区间内。尤其2019年最后一个月表现优异,全市一手住宅网签量创下2016年3月以来新高,共成交4861套。

  分区域来看,宝安和龙岗成交量均超万套,遥遥领先其他区域。不过宝安成交量同比大幅上升,龙岗成交量微降。2019年,深圳近一半的一手住宅成交量来自宝安,共17699套,成交量同比上升53.1%,全市成交占比达47%。

  宝安虽为今年一手住宅供应大户,但独占风头的仍是福田、南山的豪宅“日光盘”。2019年10月底,香蜜湖的豪宅盘深业中城开盘,前期要求购房者认筹500万元,共冻结139.7亿元。即便如此,每平方米均价13万元的192套房源仍被抢购一空。位于前海的招商领玺、颐湾府同样开盘即售罄。

  然而并不是所有区域新房成绩均如此优秀。据乐有家研究中心数据,2019年深圳有3个区域的成交量下降,罗湖跌幅最大,为37.7%;其次为龙岗,跌幅20.4%;南山跌幅最小,为2。6%。

  美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,2019年全年政策利好不断,市场信心明显提升,大幅刺激楼市成交。预计2020年开发商仍将加快新房入市步伐,带动一手住宅成交量的上升,同比增幅约在5%~10%。不过新房定价将愈趋理性,稳中微升。

  “双11”豪宅税刚调整时,业内人士认为对新房是利空。深圳市南山区乐有家门店经理陈阳表示,热点区域二手房消化非常快,成交周期明显变短,导致部分购房者无房可买,不得不将需求转向新房或相对冷门区域的二手房,原本带客、去化都不太理想的新楼盘,在年末销售情况也有所好转。

  二手房成交量同比增近两成

  利好政策频频刺激,市场信心提升明显,深圳楼市打破2018年冰封状态,二手住宅成交量上扬。2019年全市二手住宅共成交77149套,面积约634.7万平方米,成交套数较2018年上升19.4%。

  豪宅“秒光”,土拍创历史,这座一线城市的楼市为何这样火爆?

  数据来源:深圳中原地产研究中心

  从月度成交量走势来看,受春节假期因素影响,2019年2月成交量为全年最低位,仅成交1997套二手住宅。自2019年3月深圳下调首套住宅贷款利率后,客户入市意愿增强,同时受下半年中国特色社会主义先行示范区规划及“豪宅税”标准降低的利好刺激作用,全市第二、三、四季度的二手住宅备案量明显高于第一季度,个别月份的备案量甚至超过7000套,年末最后一个月甚至接近10000套。

  宝安不仅在一手房成交方面夺魁,二手住宅成交占比攀升至首位,并以18417套的成交量首次超越龙岗,同比上升35。5%,成交热点片区仍分布在宝安中心区;龙岗二手住宅成交17818 套,仅次于宝安,同比上升20.2%,成交热点片区仍分布在布吉、横岗及龙岗中心城片区。

  “双11”豪宅税调整后,对福田、南山、宝安等原本豪宅占比高的区域利好更大,导致成交活跃度较高,不少区域出现业主抱团控盘引起监管层注意并被约谈强制停止网签龙岗政策利好影响较小,但因总价低依然受刚需欢迎。

  深圳中原地产研究中心认为,深圳2019年初市场调控预期放宽、利率下行,3月份市场量价回升,8月份中国特色社会主义先行示范区政策出台,深圳城市定位、发展潜力提升,市场气氛又被点燃。至“双11”豪宅标准调整,直接利好二手市场,特别是南山、福田、宝安等区域,成交量提升明显。

  何倩茹则表示,受市场波动影响,当前二手房业主与购房客户处于博弈阶段,二手房价格难以大幅上涨,预计2020年房价年度涨幅约在2%以内。

  土地市场成交量价齐升

  30余家房企竞拍、百余次胶着举牌,2019年6月深圳上演史诗级土拍随后至年末,产业用地、宅地集中进入冲击供应阶段,全年土地成交量价齐涨。据美联物业数据,2019年深圳共成功出让49宗土地(不包括深汕特别合作区),总出让面积为188.42万平方米,同比上升29.5%;总出让金额为680.92亿元,同比上涨51.6%。

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  数据来源:美联物业、深圳市土地房产交易中心

  从深圳出让土地用途分布来看,工业用地仍为主力,全年交易26宗。2019年深圳宅地供应远超往年,共成功出让11宗。从区域分布来看,坪山和光明各3宗,龙华2宗,南山前海、宝安西乡和龙岗大鹏各1宗。此外,商业用地出让7宗,经营性用地出让2宗,区域交通用地、文体设施用地和医疗卫生用地各1宗。

  住宅用地虽集中供应,但出让条件更加严格与前两年宅地出让相比,除建成后的项目限售3年外,2019年出让的宅地采用“单限双竞”或“双限双竞”,即在限制地价的基础上,竞只租不售的人才住房面积。

  此外,备受关注的深圳“飞地”深汕合作区2019年推地速度加快,共成功出让13宗土地,总出让面积为45.78万平方米,同比上升27.0%。总出让金额为13.14亿元,同比上涨24.5%。除了11宗工业用地以外,居住用地和商业用地各1宗。随着深汕合作区房地产市场解冻,及规划利好不断,未来深汕合作区推地有望提速。

  何倩茹预测,据以往经验,承接2019年政策市场态势,外加结构性因素,会引起2020年3月份成交量上涨,楼市“小阳春”可期。

  李宇嘉则认为,从货币政策和调控政策来看,2020年楼市走出“小阳春”的概率很大。一方面,新定价基准的LPR已开启下行通道;另一方面,“一城一策”全面落地,政策最紧时刻已过去。

关键词阅读:豪宅 深圳

责任编辑:赵路 RF13155
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